Auteur: Marc Vandasele (à droite samedi)
Le jugement de cassation du 23 janvier 2025 a été publié le 4 février 2025, avec le cas de l’invaluation de l’achat d’un bien immobilier.
Le problème était que pour l’inconvénient de plus de 7 / 12e, il y a une période de limitation de 2 ans à compter de la date d’achat, tandis que la période de 2 ans de 2 ans ne joue pas pour un déséquilibre flagrant et grave entre l’exécution de la parties.
La Cour de cassation a décidé comme suit:
‘En vertu de l’article 1674 de l’ancien Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.L’article 1676 de ce code dispose que la demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente.
Dans leurs conclusions, les demandeurs demandaient la rescision de la vente conclue le 23 juillet 2003, d’une part, pour lésion de plus de sept douzièmes, d’autre part, sur la base de la lésion qualifiée, en raison d’un déséquilibre manifeste, flagrant et grave entre les prestations des parties, et, avant dire droit, la désignation d’un collège d’experts avec pour mission de démontrer la lésion.
L’arrêt, qui considère qu’« en ce qui concerne la demande de rescision de la vente pour lésion, à supposer qu’au moment où la vente a été conclue entre les parties, un déséquilibre manifeste existait entre les prestations respectives des parties, ce que le seul rapport unilatéral produit par les [demandeurs] n’établit pas à suffisance, les conditions de l’institution ne sont pas réunies, l’action n’ayant pas été introduite dans le délai de deux ans à dater du compromis du 22 juillet 2003 (article 1676 de l’ancien Code civil) », alors que ledit article 1676 n’est pas applicable à une demande de rescision de la vente sur la base de la lésion qualifiée, viole cette disposition.
Le moyen, en cette branche, est fondé.’
Lisez le jugement ici
Le nouveau livre 7 abandonne la partie de fracture 7/12 pour déterminer l’inconvénient.
Qu’est-ce qui changerait?
Un inconvénient de plus de 60% est choisi, ce qui doit être plus facile et le vendeur protège également. L’inconvénient sera évalué au moment de la promesse d’acheter ou de vendre, et non au moment de la réalisation de l’achat. Par exemple, il est évité que le vendeur puisse utiliser une augmentation des prix comme prétexte pour remettre en question le prix de la promesse. La grave procédure de nullité requise par un collège d’experts est simplifiée. La nomination d’un expert peut suffire.
Lisez les pages 29 et 30 dedans Proposition du livre 7 «Les contrats spéciaux» du code civil
