Les constructeurs de maison de Vancouver se précipitent pour comprendre comment procéder à des projets résidentiels actuels et futurs, après la révélation que la ville a interrompu les travaux sur neuf développements de densité moyenne parce qu’ils étaient trop proches des lignes électriques.
« Si vous avez neuf projets avec des commandes de travail, vous avez un problème systémique », a déclaré Bryn Davidson, un concepteur dont la société Lanefab est spécialisée dans les maisons de ruelle et les projets multi-unités à petite échelle. « Vous n’avez aucun problème avec un constructeur ou un ingénieur, vous avez un problème systémique avec les règles, et c’est avec quoi il semble que nous travaillons ici. »
Plus tôt cette semaine, PostMedia a rapporté que la ville de Vancouver avait publié les ordres de travail sur les projets de construction dans la ville après avoir déterminé la proximité des bâtiments avec des lignes électriques aériennes posait un «risque de sécurité grave» pour les travailleurs et les futurs occupants.
Il n’est pas tout à fait clair qui est à blâmer pour le gâchis. Mais les constructeurs espèrent que la confusion pourra être résolu rapidement.
Tous les neuf projets étaient en cours de construction sous un nouveau zonage, mis en œuvre par le conseil municipal de Vancouver 2023 avec une grande fanfare, qui permet jusqu’à six maisons par lot dans des quartiers résidentiels à basse densité qui étaient auparavant réservés uniquement à des maisons ou des duplex uniques. La ville appelle ces petits bâtiments résidentiels multi-unités «multiplexes».
Vancouver a été l’un des premiers adoptants de la Colombie-Britannique sur ce type de logement, mais des types similaires de projets résidentiels de densité moyenne viendront également bientôt dans les autres villes de la province, après que la législation provinciale a obligé les municipalités à mettre à jour le zonage pour permettre plusieurs unités par lot d’ici juin 2024
Les maisons de ruelles sont devenues de plus en plus courantes à Vancouver depuis 2009, lorsque le conseil a adopté un nouveau zonage. Mais le nouveau zonage de la ville adopté en 2023 permet des bâtiments plus grands à l’arrière des terrains résidentiels, ce qui semble avoir conduit ces conflits à apparaître d’une manière qui ne s’est pas produite auparavant, a déclaré Davidson.
Un problème est le manque de clarté dans les directives de conception de BC Hydro sur les revers requis, a déclaré Davidson. Le code électrique de la Colombie-Britannique indique que les bâtiments devraient être à au moins à trois mètres de toutes les lignes électriques. Depuis que Vancouver a activé les maisons de Laneway en 2009, le revers de trois mètres a été compris comme étant à trois mètres des lignes électriques à haute tension au sommet d’un poteau, a déclaré Davidson, et c’est combien de maisons de voie ont été construites.
Mais, souligne-t-il, le diagramme de BC Hydro montre en fait que le revers s’applique également à une distance de trois mètres du bas du poteau. Si les revers étaient appliqués de cette façon, cela rendrait les trois mètres du lot non développés, a déclaré Davidson. Et si Hydro devait essayer de faire respecter ce revers maintenant, a-t-il dit, ce serait « complètement absurde » et tuerait le potentiel de ces nouveaux types de développements de voie.
Désormais, Davidson et de nombreux autres constructeurs vérifient les détails de la conception de leurs projets multiplex en développement pour assurer la conformité. Il y a, dit-il, un niveau de panique. Les travailleurs de la ville se précipitent également pour clarifier les règles, a-t-il dit, et il espère voir les directives mises à jour publiées bientôt.
Depuis que l’histoire s’est brisée plus tôt cette semaine, les constructeurs de maison de la région de Vancouver ont commencé des conversations avec la Canadian Home Builders Association et la Homebuilders Association Vancouver, BC Hydro, et les responsables municipaux, a déclaré que Khang Nguyen, propriétaire du studio de design résidentiel Architrix.
À moins que la situation ne puisse être résolue, elle pourrait avoir un impact sur les objectifs de la province de stimuler la production de logements et d’ajouter une légère densité aux villes, a déclaré Nguyen. «C’est un énorme problème potentiel.»
Un porte-parole de la ville de Vancouver a déclaré que les inspecteurs municipaux ne vérifient pas les plans de construction pour les revers de l’infrastructure électrique, et il est de la responsabilité d’un ingénieur, d’un architecte ou d’un entrepreneur électrique pour examiner et fournir une garantie écrite professionnelle de conformité. Dans ces neuf cas, les professionnels ont fait des erreurs, a indiqué la ville.
Avec Davidson, l’architecte de Vancouver Carman Kwan faisait partie d’un groupe de professionnels locaux qui ont participé à une série d’ateliers hébergés par la ville pour aider à développer les politiques multiplexes. Elle soutient les politiques multiplex de Vancouver, mais estime que l’accent mis par la ville sur la mise à jour des délais de traitement des permis aurait pu contribuer aux problèmes récents.
«C’est maintenant la ferveur, de tout le monde et de tous les politiciens:« Tu approuverais tous ces projets, et rapidement. Et vous allez laisser tomber des balles lorsque cela commence à se produire « , a déclaré Kwan, directeur de Architectural Collective Inc. » Des choses comme celle-ci seraient prises dans le passé, avec toute la période d’examen. »
«Je pense que la qualité sera définitivement compromise en raison de ce besoin de vitesse à tous les niveaux», a-t-elle déclaré.
L’architecte de Vancouver Nick Bray a déclaré qu’il pensait que l’autoriser la densification dans les villes de la Colombie-Britannique est nécessaire, mais «il y aura toujours des défis avec quelque chose de nouveau».
« Avec cette densité supplémentaire maintenant, c’est là que tout cela arrive probablement à une tête », a déclaré Bray. « Nous n’avons pas encore eu de problème nous-mêmes, mais je ne suis pas surpris que cela devienne un problème. »
Jerry Rakhra, directeur de Vandwell Developments, basé à Vancouver, a également participé aux ateliers multiplex de la ville, ainsi que des développeurs, des constructeurs, des architectes, des concepteurs, des urbanistes, des experts en durabilité, des ingénieurs et autres.
Il a dit que la situation ressemble à «un excellent exemple de main gauche ne parlant pas à la main droite».
Différentes entités gouvernementales – et parfois différents départements au même niveau du gouvernement – semblent souvent être sur des pages différentes, a-t-il déclaré.
dfumano@postmedia.com
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