La ville de Vancouver rend pratiquement impossible la construction de maisons de ville, explique un développeur qui a fait exactement cela depuis 15 ans.
La décision en 2023 de la ville de radicalement upzone presque tous les lots unifamiliales pour les bâtiments de quatre à six unités tue efficacement la probabilité que les développeurs construisent des maisons de ville de trois chambres adaptées aux familles avec enfants, explique James Evans.
« Les mandats de zonage à Vancouver ont essentiellement éteint les maisons de ville », a déclaré Evans, qui est également président de la Vancouver Heritage Foundation Commission.
Alors qu’Evans apprécie la ville de densifier en réponse à une croissance démographique rapide, il dit que les règles de couverture upzoning qui ouvrent la voie à ce que la ville appelle les multiplexes ont la conséquence involontaire de décourager les maisons de ville et les maisons en rangée, que beaucoup considèrent comme l’essence de logements mises en manche.
Evans a aidé à développer de nombreux complexes avec des maisons de ville orientées vers le sol et des appartements de trois chambres dans toute la ville. Ils viennent en grappes de 10 à 20 habitations distinctes, sur des sites allant de deux à six lots de ville typiques.
Evans est loin d’être seul à défendre les maisons de trois chambres comme cruciale pour la santé sociale d’une ville, car ils sont bien adaptés aux familles avec enfants et ont considéré le point idéal – le «milieu manquant» – entre des maisons unifamiliales très inabordables et pourtant plus de petits appartements dans les tours.
Brent Toderian, l’ancien planificateur en chef de Vancouver, a récemment déclaré à un média américain que sans les unités de trois chambres, c’est le «jeu» pour les familles et les villes.
Lors d’une récente tournée des résidences Jeffs d’Evans, une est frappée par l’ambiance confortable du complexe de strates construit en 2013 au coin de Charles et de Salsbury à East Vancouver.
Il se compose de 20 habitations, d’un mélange de maisons en rangée de trois chambres, de duplex et d’appartements dans un bâtiment patrimonial. La propriété comprend de petites cours, patios, pelouses et arbres. Evans, qui vit à proximité, a déclaré qu’il était à la maison de nombreux enfants.
Les résidences Jeff couvrent un site qui équivaut à environ cinq lots standard de 33 pieds de large. Le site est devenu disponible il y a environ 15 ans lorsque le propriétaire d’une maison vieillissante, qui avait été coupé en unités de location, voulait vendre la propriété.
Au lieu de démolir l’ancien bâtiment et de le remplacer par des maisons sur de petits lots séparés, Evans a cherché des changements de zonage patrimonial innovants qui permettraient de fusionner plusieurs duplex et de villes dans un cluster cohérent.
Il l’appelle «densité furtive». Et tandis que les maisons de ville ne fournissent pas la densité super-élevée des tours en béton, ces complexes en bois et de faible hauteur ont tendance à être plus attrayants pour les familles, moins chers à construire et «relativement abordables».
En plus des résidences Jeffs, Evans a développé plusieurs projets de maison de ville multi-familiaux similaires et axés sur le sol similaires dans toute la ville. Les exemples sont au 5731 St. George Street, 1872 Parker et à 1967 Napier, qui a des unités sur le marché.
Au moins une place de stationnement chacune est incluse pour les maisons de ville de trois chambres, a déclaré Evans, car la plupart des familles ont besoin d’un véhicule pour des choses telles que les entraînements de football, les courses d’épicerie et les voyages de camping.
Malheureusement, ces complexes résidentiels familiaux de boutique sont désormais extrêmement difficiles à commencer à Vancouver, a déclaré Evans.
Et l’une des grandes raisons est que le mandat upzoning de Vancouver gouverne maintenant la journée. Son objectif est de développer des lots unifamiliaux séparément – pas comme une collection de ces lots.
« Si les zones multiplex R1-1 étaient modifiées pour permettre des assemblages, alors il pourrait y avoir une absorption (par les développeurs prêts à construire des maisons de ville). Mais c’est difficile à dire », a déclaré Evans.
«La ville semble avoir estimé que les multiplexes constituent des logements à mi-chemin manquants, par opposition aux maisons de ville et aux maisons en rangée.»
Les grappes de maisons de ville et de maisons en rangée (communes en Grande-Bretagne et en Europe) ne sont plus une forme de développement financièrement compétitive à Vancouver, a-t-il déclaré. Il y a maintenant plus de bénéfices à réaliser en démolissant simplement une maison sur un terrain détaché et en construisant un multiplex, qui ressemble essentiellement à un petit immeuble, a-t-il déclaré.
Pour ajouter au problème, Evans a déclaré qu’il était regrettable que certains des précédents outils de politique innovants de la ville, qui ont permis le développement de la maison de ville à travers la ville, aient été abolis ou ne sont plus utilisés. Un outil, a-t-il dit, s’appelait la «politique de démonstration du logement»; Un autre était connu comme un «accord de revitalisation du patrimoine».
Evans n’est pas le seul à dire que bon nombre des nouveaux multiplexes construits ont tendance à se ressembler. En effet, certains se plaignent qu’ils sont généralement en blocs, surdimensionnés et parfois n’incluent pas les unités de trois chambres.
Christina DeMarco, ancien planificatrice en chef du district régional de Metro Vancouver, recommande que la ville autorise les assemblées de petits lots pour des projets plus axés sur la maison de ville. « Peut-être qu’un modèle pourrait être particulièrement développé pour les lots d’angle », a-t-elle déclaré.
Même si la ville a un zonage limité pour les maisons de ville, y compris sur une petite section du couloir de la rue Cambie, Evans a déclaré que les développements observés le plus souvent dans cette zone, et dans toute la ville, sont «des multiplexes ou des bâtiments de faible hauteur (quatre à six étages). Plus bien sûr des bâtiments supérieurs près des nœuds de transit».
Lorsqu’il a été suggéré que les lots de logements surdimensionnés dans le quartier ultra-riche de Shaughnessy semblent idéalement adaptés aux projets de maison de ville et de maison, Evans a déclaré que la densité autorisée sur ces grands lots était fondamentalement trop bas pour faire des complexes avec des maisons de ville viables.
S’exprimant dans le langage du développement immobilier, Evans a déclaré que ses différentes maisons de maison de ville, de duplex et d’appartements ont besoin d’un rapport d’espace (FSR) d’environ 1,2. Cela signifie que les bâtiments peuvent avoir 1,2 fois plus d’espace au sol que la zone du lot.
Mais bien que le nouveau zonage multiplex détaché de la ville autorise automatiquement les densités de 1 FSR ou plus, il n’y a pas de zonage qui crée un FSR similaire pour les maisons de ville.
Les maisons de ville et les maisons en rangs sont plus courantes dans les banlieues comme Langley et Coquitlam qu’à Vancouver.
Mais comme le gouvernement de la Colombie-Britannique est en train de pousser des habitations de quatre à six unités sur presque tous les lots détachés des villes de la province, Evans a déclaré que cela augmentait la probabilité que de nombreux développeurs en banlieue et au-delà commencent également à faire leur premier choix de construire un multiplex unique.
dtodd@postmedia.com
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