Un expert en fiscalité foncière représentant les propriétaires de Richmond touchés par la décision de cet été sur les titres de propriété de Cowichan affirme que cela pourrait coûter à la province un milliard de dollars pour garantir le financement des propriétés dans la zone couverte par la décision, bien plus que les 150 millions de dollars en garanties de prêt offertes par le premier ministre David Eby.
La semaine dernière, lors d’un événement de la Chambre de commerce à Vancouver, le premier ministre a déclaré aux chefs d’entreprise que son gouvernement « ira jusqu’au mur » pour défendre les droits de propriété privée après que la Cour suprême de la Colombie-Britannique a accordé aux tribus Cowichan le titre aborigène sur 7½ kilomètres carrés du sud-est de l’île Lulu et sur deux tiers de kilomètre carré supplémentaires le long du littoral du fleuve Fraser.
La décision a suscité l’incertitude parmi les propriétaires privés de la région quant à savoir si la valeur de leurs propriétés sera impactée, s’ils seront en mesure de renouveler leurs hypothèques ou s’ils seront en mesure d’obtenir un financement auprès des banques pour acheter ou développer des propriétés dans la zone du titre.
Eby a déclaré vendredi au CP que Montrose Properties, qui développe des entrepôts et possède environ un tiers des terrains dans la zone du titre, estimait être confrontée à des « défis financiers » d’environ 100 millions de dollars, alors que les hypothèques résidentielles privées dans la région s’élèvent à environ 54 millions de dollars.
«Nous travaillons sur une garantie afin qu’ils puissent accéder au financement, au financement hypothécaire et au financement pour leur entreprise, comme ils le feraient dans le cours normal de leurs activités si cette décision n’avait pas été prise», a déclaré le premier ministre à Postmedia dans une entrevue de fin d’année.
Paul Sullivan, directeur de Ryan LLC, un cabinet fiscal international dédié à la fiscalité des entreprises, a déclaré que le problème avec la promesse du premier ministre est qu’elle manque de détails et qu’elle est bien en deçà de ce qui sera nécessaire si les banques s’inquiètent de fournir un financement.
Il a également déclaré qu’il y avait un manque de clarté quant à savoir si le financement contribuerait à soutenir la valeur foncière des propriétés, car leur valeur imposable pourrait chuter après la décision relative au titre de propriété.
“Garantissez-vous la valeur de la propriété à des fins de financement ? Garantissez-vous simplement que vous serez en mesure d’obtenir votre financement, mais vous devez aller faire convenir de votre valeur avec la banque”, a déclaré Sullivan.
“On ne m’en dit tout simplement pas assez ici. Cela ressemble à un extrait sonore sans aucun détail interprétatif.”
Il a déclaré que les banques ont tendance à prêter 70 à 75 pour cent de la valeur d’une propriété et que la valeur actuelle des propriétés dans la zone du titre est d’environ 1,3 milliard de dollars. Cela signifie que sauvegarder 70 pour cent de la valeur de la zone visée par le titre pourrait coûter à la province un peu moins d’un milliard de dollars.
Cela ne prend pas en compte la totalité de la superficie sur laquelle les Cowichan prétendent détenir un titre de propriété, Sullivan évaluant cette valeur foncière à plus de 3 milliards de dollars.
On estime que 45 propriétés privées sont incluses dans la zone du titre, dont des entrepôts appartenant à Montrose Properties, plusieurs dizaines d’adresses résidentielles – dont certaines valent des millions de dollars – et un terrain de golf.
Même si les tribus Cowichan n’ont pas cherché à invalider les titres de propriété sur les propriétés privées de la région, l’ancien site de l’un des villages de pêcheurs d’été du pays, la juge Barbara Young a statué que l’octroi d’un titre en fief simple sur les terres constituait une violation du titre Cowichan.
Elle a également déterminé que le titre du terrain appartenant à la ville et au gouvernement fédéral dans la zone du titre était « invalide ».
Eby et la province font appel de la décision et ont demandé une suspension de la décision jusqu’à ce que la Cour d’appel de la Colombie-Britannique ait son mot à dire.
Le premier ministre a toutefois exclu de recourir à la clause dérogatoire pour annuler la décision.
Joel Bakan, spécialiste du droit constitutionnel et professeur à l’UBC, a déclaré qu’Eby ne pourrait pas l’utiliser même s’il essayait.
Il a déclaré que la décision Cowichan est ancrée dans l’article 35 de la Constitution canadienne, qui garantit aux peuples des Premières Nations, aux Métis et aux Inuits le droit de chasser, de pêcher et de vivre sur les terres visées par des titres de propriété, et que la clause dérogatoire ne s’applique pas à cet article de la Constitution.
« Je pense que la Cour suprême du Canada doit vraiment résoudre cette question de la manière dont l’article 35 s’applique dans le contexte des terrains résidentiels et commerciaux privés », a déclaré Bakan.
« Les gouvernements ont le pouvoir, en vertu de la Loi sur la Cour suprême du Canada, d’initier un renvoi, et ce serait certainement un moyen plus efficace et plus rapide de porter cette question devant la Cour suprême du Canada et de créer une certaine certitude autour de celle-ci.
Le maire de Richmond, Malcolm Brodie, a déclaré à Postmedia que toutes les options doivent rester sur la table pour aider les personnes touchées par l’affaire Cowichan.
« Le problème causé par la décision du juge Young est si vaste, vaste et omniprésent que toutes les options doivent être sur la table, qu’il s’agisse du recours à la clause nonobstant ou d’une sorte d’amendement constitutionnel », a déclaré Brodie, tout en admettant que l’option la plus simple serait que les tribunaux annulent la décision initiale.
Dans le même temps, il s’est dit heureux que le premier ministre ait promis des garanties de prêt, affirmant que c’était exactement le genre de programme que la ville réclamait.
Le chef par intérim du Parti conservateur de la Colombie-Britannique, Trevor Halford, a toutefois déclaré que l’offre de garanties de prêt montrait un gouvernement désespéré.
“Le fait qu’il fournisse désormais des garanties de prêt ou mette cela sur la table me montre qu’il existe un sentiment de panique quant à la réalité de cette situation”, a déclaré Halford.
En rapport
Une décision du Nouveau-Brunswick met en lumière les inquiétudes concernant la réconciliation en Colombie-Britannique. David Eby s’en prend à deux décisions de tribunaux sur les droits des Autochtones et promet de l’aide pour les propriétés touchées à Richmond.