Plus de 6 000 nouveaux appartements de location «sous le marché» sont en cours de construction ou en cours de traitement par la ville de Vancouver.
Mais qui vivra réellement dans les unités subventionnées? La question a longtemps été lourde.
Une tâche difficile attend ceux qui décident qui sera, en un sens, les chanceux autorisés à louer une unité à moindre coût dans les nombreux nouveaux immeubles dans les limites du vaste plan de Broadway de Vancouver, à côté de ses stations Skytrain et ailleurs.
Le torrent de nouveaux blocs de location et tours est généralement basé sur la formule qui jusqu’à une unités sur cinq est «en dessous du marché», qui est considérée comme de 10 à 20% en dessous des loyers de la ville. Des schémas similaires inférieurs au marché sont en cours à Richmond et dans la ville de North Vancouver.
Mais de nombreuses questions sont posées.
Quel genre de revenus rendent un éligible? Est-il préférable pour le personnel de la ville ou pour les propriétaires de décider qui peut louer les unités inférieures au marché? Les responsables surveilleront-ils l’évolution des revenus des locataires au fil des ans, pour s’assurer qu’ils continuent de se qualifier pour des logements subventionnés?
Avec la construction de condos au point mort, de nombreux conseils municipaux de Metro Vancouver ont essayé de faciliter la construction de locations plus faciles et moins chères, car ils sont inquiets que les personnes sur les revenus moyens ne peuvent pas se permettre ce que le marché dicte. Le loyer moyen pour une unité de deux chambres à Vancouver, selon Rentals.ca, est actuellement de 3 430 $.
Au lieu d’obliger les développeurs à financer des équipements tels que les parcs et les centres communautaires en échange de densité et d’autres primes de zonage, les politiciens demandent qu’une partie des unités soit inférieure au marché.
Mais Cameron Gray, qui était chef de logement pour la ville de Vancouver pendant près de deux décennies, fait partie des personnes soucieuses.
Gray est inquiet «du coût et de la difficulté d’administrer les 20% des locations inférieures au marché. Le diable est dans les détails».
Gray et Christina DeMarco, ancien responsable de la planification du district régional de Metro Vancouver, croient qu’il pourrait être difficile pour les responsables de la ville d’appliquer si les personnes autorisées à louer les unités à prix réduits sont vraiment dans des supports à revenu modéré. À Vancouver, un revenu modéré est généralement considéré entre 30 000 $ et 80 000 $ par an.
Les propriétaires «obligés de vérifier les revenus»
“Le fait est que les propriétaires privés ne sont pas vraiment intéressés ou ne devraient pas l’être en administrant des accords de logement complexes et des accords de location”, a déclaré Gray. «Cela peut les aider à remplir des unités moins valables, mais je doute que cela les compensera pour tous les charges administratives.
«Les revenus seront-ils examinés chaque année? Si les revenus d’un locataire augmentent-ils au point où il dépasse les limites d’entrée, sera-t-elle obligée de déménager? La ville sera-t-elle partie aux accords de location entre le propriétaire et le locataire?»
Postmedia a posé ces questions et plus à la ville de Vancouver. Il a confirmé que les propriétaires choisiront les locataires.
Les propriétaires seront invités à suivre les critères d’éligibilité de la ville, qui stipule au moins 25% du revenu des ménages des locataires doit aller au loyer, explique la ville.
“Le propriétaire / propriétaire est obligé de vérifier les revenus”, ce qu’il pourrait faire en demandant des évaluations de l’impôt sur le revenu des locataires potentiels, a déclaré la ville. Un examen des revenus doit avoir lieu tous les cinq ans et, s’il dépasse le seuil d’éligibilité, le propriétaire peut offrir l’unité au résident aux taux du marché.
Pourtant, Gray va plus loin. Peu importe qui choisit les locataires pour les unités inférieures au marché, il rejoint le professeur d’entreprise de l’UBC, Tom Davidoff, dans le maintien de la politique inférieure au marché est une erreur.
Davidoff déplore que le programme inférieur au marché ne profite que quelques chanceux. “Il est difficile d’exprimer à quel point c’est une idée terrible de construire de nouvelles unités dans des endroits souhaitables et de tenir des loteries, donc une fraction de ceux qui ont besoin obtiennent des prix géants, tandis que tout le monde ne reçoit rien”, a-t-il déclaré.
Paiements pour le logement social Un «arrangement plus propre»
Alors que Davidoff propose de fournir des subventions en espèces plus larges à un éventail plus large de Britanniques, Gray recommande à la ville de soutenir les bâtiments de location de marché de 100%, tout en obligeant les développeurs à effectuer des paiements en espèces pour des logements à but non lucratif.
“Les sociétés de logement à but non lucratif sont dans le domaine des tests de revenu et de la sélection des locataires sur la base de leurs revenus. Ce serait un arrangement beaucoup plus propre pour toutes les personnes concernées”, a déclaré Gray.
“Il y a une série de programmes de logements sociaux en Colombie-Britannique”, a déclaré Gray. Il existe des appartements et des coopératives à but non lucratif, y compris pour les personnes âgées, financées par les gouvernements provinciaux et fédéraux, où il pense que la responsabilité devrait vraiment mentir pour aider les personnes ayant des besoins de logement désastreux.
Les organisations de logements à but non lucratif, ont déclaré Gray, ont déjà des programmes en place pour sélectionner les locataires appropriés, examiner les loyers annuellement et revérifier les revenus autoproclamés des locataires s’alignent sur les déclarations annuelles qu’ils font à l’Agence du revenu du Canada.
Gray reconnaît facilement que, même avec des programmes de logements sociaux aussi établis, il a toujours été difficile de déterminer quels locataires devraient être choisis.
“La construction de logements sociaux est facile”, a-t-il déclaré. “L’exploitation ne l’est pas.”
Il n’est pas nécessairement préférable de remplir les logements sociaux avec les «plus nécessiteux», a-t-il déclaré. Et il n’est pas non plus bon de choisir uniquement des locataires de haut niveau et aisés, même si cela réduit les niveaux d’aide gouvernementale. “Il est difficile d’obtenir le bon ajustement et de mélanger”, a-t-il déclaré.
En Grande-Bretagne et dans d’autres nations d’Europe, une question éthique encore plus grande est apparue sur qui devrait entrer dans le logement social. Dans son livre Exodus: Comment la migration change notre monde, l’économiste de l’Université d’Oxford, Paul Collier, explore la résistance parmi certains des citoyens à faible revenu britanniques aux nouveaux arrivants ayant accès au logement social. «Les migrants augmentent la pression sur le stock de logements… Ils ont des besoins atypiquement élevés pour le logement social, mais répondre à ces besoins réalise inévitablement les pauvres indigènes», écrit Collier.
Gray est d’accord avec l’économiste britannique que de forts taux de migration exacerbent l’inactions. Mais il a comparé la question de savoir si les nouveaux arrivants devraient obtenir un accès égal, ou plus, à un logement subventionné pour savoir si les jeunes devraient obtenir le même accès ou un meilleur accès que les personnes âgées, qui ont généralement contribué davantage aux coffres de l’impôt sur le revenu.
Sans prendre une position ferme sur ces questions éthiques épineuses, Gray a déclaré que l’un des avantages du logement social est qu’il est conçu, au moins sur le papier, donc ceux qui ont la chance de se lancer dans un projet finissent par le payer au fil du temps, généralement trois décennies.
Sur la question des unités inférieures au marché dans de nouveaux développements, quelle que soit la façon dont il est finalement déterminé qui est approuvé pour ces unités, Gray est clair sur une chose: «Le problème nécessite une vigilance.»
dtodd@postmedia.com
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